"l'hypothèque légale de construction" l'équivalent du "construction lien" dans la province de Québec

Contrairement aux provinces de droit commun, c’est la loi générale qui dans la province de Québec gouverne la protection donnée à ceux qui participent à la construction ou à la rénovation d’un immeuble.  Articles 2726, 2727, 2728 et 2952 du nouveau Code du Québec en vigueur depuis le 1^er janvier 1994, définissent plus particulièrement les conditions à observer pour se prévaloir d’une telle protection. Pour votre bénéfice, nous avons annexé copie de ces articles.

À ceux qui y ont droit par leur participation dans la construction d’un immeuble, la loi accorde une Hypothèque Légale, pour protéger le recouvrement de leur créance, à savoir :

Hypothèque : “une hypothèque globale sur le terrain et l’édifice en construction ou en rénovation.”

Légale : “accordée par la loi contrairement à une hypothèque conventionnelle (prêt bancaire) qui est une hypothèque convenue entre un emprunteur et un prêteur.”

Immeuble : “la propriété à laquelle une plus-value a été donnée par les travaux exécutés ou les matériaux fournis; c’est-à-dire le tréfonds et toute construction qui y est érigée formant en droit une partie de celui-ci.”

Projet de construction : “ériger une certaine construction, qui donne une plus-value au tréfonds sur lequel est assise cette construction.”

Projet de rénovation : “projet de travaux substantiels de rénovation; tel que démantèlement partiel d’un édifice et sa reconstruction.” (mais excluant nommément les travaux d’entretien ou de réparation qui ne donnent pas une plus-value à l’édifice mais ne font que conserver seulement la valeur existante de cet édifice).

N.B. : si des travaux de démolition sont nécessaires dans le processus de la construction ou de la rénovation, ces travaux de démolition donneront également naissance à une hypothèque légale de construction.

Il est essentiel que les travaux de construction du projet aient été demandés par le propriétaire de l’immeuble dont la construction ou la rénovation est projeté.

La loi définit le propriétaire comme étant celui qui a la jouissance entière du droit de propriété ou d’un démembrement du droit de propriété (une partie du droit de propriété), tel que le droit  d’usufruit, d’usage, d’emphytéose ou de superficie.

Il est peut fréquent de rencontrer les démembrements de droit de propriété tel que l’usufruit et l’usage dans le domaine de la construction. Toutefois, l’emphytéose est de plus en plus souvent employée et le sera encore plus dans l’avenir.

L’emphytéose est le droit qui permet à une personne, pendant un temps déterminé, d’utiliser pleinement un immeuble appartenant à autrui et d’en tirer tous ses avantages, à la condition de ne pas en compromettre l’existence et à charge d’y faire des constructions, ouvrages ou plantations qui augmentent sa valeur d’une façon durable.

L’emphytéose s’établit par contrat ou par testament.

Une recherche de titres indiquera que le propriétaire a donné un tel droit à une autre personne ou à une autre entité juridique.

Le droit de superficie résulte de la permission donnée par le propriétaire à une autre personne de faire des travaux de construction ou de rénovation sur l’immeuble dont il est propriétaire, cette situation résulte généralement d’une entente verbale ou d’une situation de fait.

Le Code civil donne une énumération exhaustive de ceux qui ont droit à une hypothèque légale de construction, savoir :  

L’architecte dont les plans ou les devis ont été utilisés lors de la construction (si ces plans ou devis n’ont pas été utilisés par le propriétaire lors de la construction, l’architecte n’aura pas d’hypothèque légale de construction sur l’immeuble);

L’ingénieur dont les plans ou les devis ont été utilisés lors de la construction (si ces plans ou devis n’ont pas été utilisés par le propriétaire lors de la construction, l’ingénieur n’aura pas d’hypothèque légale de construction sur l’immeuble);

L’ouvrier engagé par le propriétaire ou l’entrepreneur général pour les salaires impayés lors de la construction;

L’entrepreneur, c’est-à-dire l’entrepreneur général ou un entrepreneur spécifique engagé par le propriétaire;

Le sous-entrepreneur, c’est-à-dire un entrepreneur engagé par quelqu’un d’autre que le propriétaire, incluant l’entrepreneur engagé par un sous-entrepreneur;

Le fournisseur de matériaux au propriétaire, au contracteur général ou au sous-traitant (mais pas le fournisseur de matériaux d’un autre fournisseur de matériaux);

N.B.: υ Le fournisseur de matériaux est celui qui fourni des matériaux brut ou des matériaux manufacturés qui seront utilisés dans le projet de construction ou préparés pour ces travaux, tel que les fenêtres de dimensions spéciales, les armoires de cuisine, les fermes de toit, etc.; 

υ Ces matériaux sont normalement incorporés à l’édifice et deviennent immeuble; mais il n’est pas nécessaire que ces matériaux demeurent incorporés à l’immeuble s’ils sont utilisés dans les travaux demandés par le propriétaire de l’immeuble, tel que le bois de formes (qui après avoir servi à leurs fins sont détachés de l’immeuble);

υ Le fournisseur de matériaux a également droit à une hypothèque légale de construction pour les matériaux spécialement préparés pour la construction, même si ces matériaux ne sont pas incorporés à la construction ou même s’ils n’ont pas été livrés sur le site de la construction pourvu qu’ils aient été spécialement préparés pour ces travaux.

Si ceux à qui la loi accorde une hypothèque légale de construction ont passé un contrat directement avec le propriétaire ou son représentant ou mandataire, aucune dénonciation au propriétaire n’est nécessaire.

Si ceux à qui la loi accorde une hypothèque légale de construction n’ont pas contracté directement avec le propriétaire ou son représentant ou mandataire, ils doivent dénoncer par écrit au propriétaire le contrat qui leur a été octroyé par l’entrepreneur général ou par le sous-entrepreneur ou par toute partie autre que le propriétaire lui-même.

Cette dénonciation doit être obligatoirement faite par écrit au propriétaire et doit spécifier la nature du contrat (c’est-à-dire travaux d’électricité, … fourniture de matériaux d’électricité), le prix du contrat ou le prix estimé et le nom de l’entrepreneur de qui ce contrat a été obtenu. Le fardeau  de prouver que le propriétaire a effectivement reçu telle dénonciation repose sur les épaules de celui qui doit dénoncer d’où l’importance de conserver une preuve de réception de cette dénonciation par le propriétaire (par courrier recommandé, poste express avec signature requise, par messager, par huissier, etc.) 

Il est important que le propriétaire reçoive cette dénonciation avant le début des travaux ou la fourniture des matériaux afin de garantir que l’hypothèque légale de construction soit valide pour le plein montant du contrat. Pour le cas où cette dénonciation est donnée et reçue par le propriétaire après le début des travaux ou de la fourniture des matériaux, l’hypothèque légale de construction sera limitée au montant des travaux exécutés ou aux matériaux fournis après telle date. 

Dans le cas d’un démembrement du droit de propriété (emphytéose, superficie, etc.), cette dénonciation doit être donnée à la partie qui est récipiendaire du démembrement du droit de propriété. Dans le cas de l’emphytéose, par exemple, la dénonciation au propriétaire doit être expédiée à la personne ou à l’entité légale qui a acquis le droit d’emphytéose (appelé l’emphytéote).  Étant donné qu’il est de l’essence même de l’emphytéose que celui qui acquiert ce droit s’oblige à exécuter des travaux de construction sur cet immeuble, la loi considère cette personne ou cette autre entité légale comme étant le propriétaire améliorant et c’est lui qui octroiera les contrats de construction.

Il en sera de même pour le droit de superficie.  La dénonciation devra être donnée au superficiaire, à celui qui exécute les travaux.

N.B.: Les travaux requis par un locataire ne donnent pas droit à une hypothèque légale de construction (dans ce cas, les travaux de construction ne sont pas requis par le propriétaire en titre ou par l’emphytéote ou par le superficiaire).

Lorsque le contrat de construction est octroyé directement par le propriétaire, l’hypothèque légale de construction naît à la date que le contrat a été signé, date à laquelle l’obligation de faire est née.  

Dans le cas où le contrat de construction est octroyé par l’entrepreneur ou un sous-entrepreneur ou une autre personne que le propriétaire, l’hypothèque légale de construction prend naissance à la date que le propriétaire a reçu la dénonciation d’un tel contrat.

Dans l’un ou l’autre des cas, l’hypothèque légale de construction prend naissance sans qu’il soit nécessaire de la publier contre les titres.

Un changement de propriétaire ou une mutation dans les titres durant l’exécution du contrat de construction n’aura aucun effet sur l’hypothèque légale de construction déjà acquise, si bien entendu la dénonciation au propriétaire original a été donnée en temps opportun, il n’est donc pas nécessaire de donner une nouvelle dénonciation au nouveau propriétaire pour conserver le droit à l’hypothèque légale de construction déjà acquise.

Pour subsister toutefois, l’hypothèque légale de construction doit être publiée contre les titres de propriété et signifier au propriétaire, en dedans d’un délai de trente (30) jours après que tous les travaux de construction de tout le projet aient été complétés intégralement, c’est-à-dire dans les trente (30) jours de la fin des travaux. 

Le terme la “fin des travaux” signifie l’époque où tous les travaux projetés ont été complétés intégralement et que l’immeuble est prêt pour l’usage auquel il est destiné. Il y a une seule “fin des travaux” pour tous ceux qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble. Les Tribunaux ont statué à plusieurs reprises que l’inexécution de certains travaux stipulés au contrat général pour la construction intégrale du projet suivant plans et devis, quoique minimes, suspend la date de la “fin des travaux“ et ainsi la période de trente (30) jours en dedans de laquelle l’hypothèque légale de construction doit être publiée et signifiée au propriétaire.

Ainsi, un sous-entrepreneur peut avoir compléter l’exécution intégrale de son sous-contrat depuis plusieurs mois et être encore à l’intérieur du délai pour publier son hypothèque légale de construction, si la construction du projet n’est pas encore intégralement entièrement complétée suivant les plans et devis.

L’occupation de l’immeuble ou le fait que l’immeuble soit habitable, n’est pas en soi un critère décisif pour déterminer la “fin des travaux“; c’est uniquement lorsqu’il y a exécution intégrale du projet de construction suivant plans et devis qu’on peut parler de “fin des travaux“.

La vente de l’immeuble ou le changement de propriétaire au cours de la construction n’est pas un facteur pour établir la “fin des travaux“.

Les tribunaux ont reconnu l’abandon des travaux comme étant la fin des travaux.

L’arrêt ou la suspension des travaux n’est pas suffisant pour établir la “fin des travaux“. Pour qu’il y ait abandon des travaux, un tel abandon doit être une décision finale et irrévocable prise par le propriétaire et dénoncée à celui qui aurait droit à l’hypothèque légale de construction.  L’abandon peut également survenir lorsque la situation du projet de construction est telle qu’il est impensable de soutenir que les travaux de construction n’ont pas été abandonnés par le propriétaire. La réception d’un avis d’abandon ou la connaissance des circonstances équivalant à abandon est le point de départ du délai de trente (30) jours à l’intérieur duquel l’hypothèque légale de construction doit être publiée et signifiée au propriétaire.

La faillite du propriétaire ou de l’entrepreneur général ou du sous-entrepreneur pour qui vous avez exécuté des travaux, ou à qui vous avez fourni des matériaux n’est pas en soi un critère pour déterminer la “fin des travaux” ni empêcher la publication d’une hypothèque légale de construction. Toutefois, la faillite du propriétaire ou de l’entrepreneur général ou du sous-entrepreneur constitue un élément qui peut être pris en considération pour conclure à l’abandon des travaux. Il est donc recommandé dans ce cas de procéder à la publication de l’hypothèque légale de construction sans délai, pourvu toutefois que la construction du projet ne soit pas encore intégralement complétée depuis plus de trente (30) jours.  

Par la suite, une action en justice doit être intentée contre le propriétaire ou un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire doit être signifié au débiteur et au propriétaire avant d’être publié au Bureau de la Publicité où est situé l’immeuble, et ce à l’intérieur d’un délai de (6) mois de la “fin des travaux“.

Le préavis d’exercice doit être attesté par un avocat ou un notaire de la province de Québec.

Certaines propriétés ne peuvent pas de par leur nature être grevées d’une hypothèque légale de construction pour la simple raison que la loi ne permet pas que ces immeubles soient saisis et vendus en justice. Ces propriétés appartiennent au domaine public et ne peuvent pas être hypothéquées.

Ces immeubles sont principalement :

tous les immeubles appartenant au Gouvernement Fédéral, sans exception;

tous les immeubles appartenant au Gouvernement du Québec, sans exception;

certains immeubles appartenant aux gouvernements municipaux et étant du domaine public des municipalités, c’est-à-dire les propriétés d’utilité publique en général (rues, usines d’épuration, parcs, etc…)

tous les immeubles appartenant à la Société d’hébergement du Québec, la Société Immobilière du Québec, l’Hydro-Québec, Aéroport de Montréal, en vertu d’un jugement de la Cour d’appel du Québec, étant donné que ces sociétés ont été reconnues comme étant des agents du gouvernement fédéral ou du gouvernement provincial selon le cas et que ces biens font partie au domaine de l’État de par leur loi constitutive.

À l’exception de ces immeubles, tous les autres immeubles sont sujets à hypothèque légale de construction incluant les immeubles des municipalités dans le domaine privé (patinoires, arénas, musées, etc…);

Tous les immeubles des corporations hospitalières, des commissions scolaires, des corporations parapubliques du gouvernement provincial, tel que Caisse de dépôts et de placements, Corporation d’habitation Municipale, Casino, etc… peuvent être grevés d’une hypothèque légale de construction.

En ce qui concerne ces immeubles qui ne peuvent être grevés d’une hypothèque légale de construction, il existe par ailleurs une politique et des règlements gouvernementaux obligeant  ces corporations publiques et parapubliques d’obtenir un cautionnement des obligations de l’entrepreneur pour paiement de la main d’œuvre et des matériaux sur leurs projets de construction, ce qui donne une protection additionnelle à ceux qui participent à la construction de ces projets.

Dans ces cas, il est important d’avoir en votre possession une copie de ce cautionnement afin de vérifier si vous vous qualifiez à titre de réclamant suivant les conditions de ce cautionnement.

Certain cautionnement stipule que pour être un réclamant en vertu de ce cautionnement, vous devez avoir un contrat directement avec l’entrepreneur cautionné (généralement l’entrepreneur général).  D’autres définissent le réclamant comme étant également celui qui a un contrat avec les sous-traitants de l’entrepreneur cautionné. Et la plus part du temps, dans un tel cas, il est impératif de donner un avis écrit à l’entrepreneur cautionné spécifiant la nature du contrat (électricité, montant, nom du sous-traitant) qui vous a été octroyé par son sous-traitant, et ce à l’intérieur d’un délai de soixante (60) jours de la signature de ce contrat ou du début de l’exécution de vos travaux ou de la fourniture de vos matériaux.

Toutefois, un contrat donné par un sous-traitant d’un sous-traitant de l’entrepreneur cautionné ne permettra pas de vous qualifier à titre de réclamant suivant les conditions d’un tel cautionnement.

Par la suite, si toujours impayé, une lettre de demande de paiement doit être adressée à l’entrepreneur cautionné, à la compagnie de caution et au propriétaire du projet dans les cent vingt (120) jours après l’exécution des derniers travaux ou la fourniture des derniers matériaux du réclamant pour ce projet cautionné.

À défaut de paiement, cette demande de paiement devra être suivie d’une action en justice dirigée contre la caution, l’entrepreneur général et la débitrice principale en réclamation du montant dû.

‘hypothèque légale de construction garantie la plus-value donnée à l’immeuble par les travaux, ou services fournis, par les matériaux livrés ou spécialement préparés pour ces travaux de construction.

Cette plus-value donnée à l’immeuble représente normalement l’addition des travaux effectués, des matériaux fournis et des services rendus par tous ceux qui ont participé à la construction du projet.

Il n’y a qu’une seule plus-value globale sur l’immeuble pour tous les participants du projet. Une action en justice ou une requête devra être intentée permettant à la Cour de confirmer la validité de l’hypothèque légale de construction et ordonnera que l’immeuble soit vendu en justice.

Après telle vente, l’hypothèque légale de construction sera convertie en un droit pour le détenteur d’être colloqué par priorité sur le prix de vente de cet immeuble.

Toutes les hypothèques légales de construction prendront rang sur le prix de vente de cet immeuble avant toute autre hypothèque publiée (hypothèque conventionnelle), pour le total de la plus-value donnée à l’immeuble par tous les participants à la construction.

Si le prix de vente est insuffisant pour payer tous les détenteurs d’une hypothèque légale de construction, ces hypothèques seront colloquées concurremment entre elles.

Il n’y  a qu’une exception à cette règle, et c’est lorsqu’il existe d’une balance de prix de vente de l’immeuble avant le début de la construction donnant naissance à l’hypothèque légale de construction dont vous avez droit et que l’acte de vente contient une clause résolutoire permettant au vendeur de reprendre possession de sa propriété franc et quitte de toutes charges, y compris les hypothèques légales de construction nées après la publication de l’acte de vente contenant telle clause résolutoire.

Dans ce cas, le créancier détenteur d’hypothèque légale de construction devra envisager l’opportunité de payer par subrogation le vendeur et de continuer les procédures en résolution à la place du vendeur impayé.

À la signature de votre contrat et préférablement avant le début de l’exécution de ce contrat, il est nécessaire d’avoir en sa possession les documents suivants :

RECHERCHE DE TITRES, de façon à identifier clairement le propriétaire enregistré de l’immeuble et vous indiquant ainsi à qui donner dénonciation de votre contrat. Une telle dénonciation n’est pas nécessaire si le propriétaire est celui qui vous a octroyé votre contrat.

La recherche de titres va également vous indiquer si le prix d’achat a été payé comptant en totalité ou s’il y a une balance de prix de vente; dans ce cas, vous devez vérifier si l’acte de vente contient une clause résolutoire et considérer la possibilité que votre hypothèque légale de construction puisse être mise de côté par l’exercice de la clause résolutoire.

S’il y a un bail emphytéotique publié contre l’immeuble, la recherche de titres vous indiquera le nom de l’emphytéote à qui la dénonciation de votre contrat doit être donnée.

UNE COPIE DU CONTRAT DE VOTRE CLIENT, de façon à établir clairement si votre contrat vous a été octroyé par le propriétaire, par l’entrepreneur, par un sous-entrepreneur ou par une autre personne qui n’est pas le propriétaire. Vous devez vous assurer que ce dernier n’est pas un fournisseur de matériaux, auquel cas vous n’aurez pas droit à une hypothèque légale de construction pour protéger votre créance.

De plus, ce contrat déterminera votre statut à titre de réclamant en vertu du cautionnement (à savoir si vous faites véritablement affaires avec l’entrepreneur cautionné (ou avec un sous-traitant de l’entrepreneur cautionné dans le cas où la caution couvre également ceux qui font affaires avec ce dernier comme étant un réclamant).

UNE COPIE DU CAUTIONNEMENT DE PAIEMENT, vous permettant de vérifier la définition d’un réclamant et si vous devez donner avis de votre contrat pour vous qualifier à ce titre; et ce document vous permettra de vérifier les termes et conditions qui détermineront le processus à suivre pour produire votre réclamation en temps utile.